주택임대차보호법 [시행 2014.1.1 / 법률 제12043호 / 2013.8.13]

주택임대차보호법 [시행 2014.1.1 / 법률 제12043호 / 2013.8.13]

 

제1조 (목적)

-. 주거용 건물 賃貸借에 관한 「민법」 특례 규정

 

제2조 (적용범위)

-. 주거용 건물(주택) 전부(일부) 임대차 적용 / 賃借住宅 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 같다.

 

 

#. 주거용 건물에 해당여부는 공부상 표시 기준이 아니라, 건물이 실제로 사용되어지는 용도에 따라서 주거용 건물의 여부가 정해져야 하며,  건물의 일부가 주거용과 비주거용으로 겸용되는 경우에는 임대차 목적, 전체 건물과 임대차목적물의 구조와 형태 및 임차인의 임대차목적물의 이용 상황 그리고 임차인이 그 곳에서 일상생활을 영위하는지의 여부 등을 고려하여 종합적으로 판단해야 한다.

 

#. 주거용 건물의 판단기준

 1) 용도가 주거용에 가까울 것 _ 계약 당시를 기준으로 판단

 2) 일정면적 이상을 주거용으로 사용 _ 주거용으로 사용하는 면적이 절반에 미치지 못하더라도 그 사용하는

                                                     면적이 상당함에 이르면 주거용건물로 인정하는 사례도 있다.

 3) 유일한 주거공간일 것 _ 임차한 공간에서 가족과 함께 일상생활을 영위하여 또한 임차한 공간이 임차인에게

                                      있어 유일한 주거용 건물인지 아닌지를 판단한다.

 

       -. 공부상 근생시설로 표시되어 있으나 실제로 슈퍼마켓 경영 목적으로 임차하여 가족과 함께 입주하여 일상생활을 영위하는 유일한 주거인 경우 주택임대차보호법 제2조 후문에서 정한 주거용 건물에 해당[대판94다52522]

  4) 임대차계약의 목적이 주거용일 것 _ 처음 계약당시 주거용으로 계약한 건물인지 아닌지를 계약서상으로 판단하게 된다. [대판95다51953]

       -. 다방의 주방을 주거목적에 사용한다고 하더라도 다방 영업에 부수적인 것으로 주거목적 사용은 비주거용 건물의 일부가 주거 목적으로 사용되는 것일 뿐 주택임대차보호법에서 말하는 “주거용 건물의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우”에 해당한다고 볼 수 없다.

 

제3조 (대항력 등)

① 登記가 없는 경우에도 주택 引渡와 주민등록 마친 때는 그 다음 날부터 효력이 생긴다. / 전입신고 한 때에 주민등록 된 것으로 본다.

② 임대주택 지원 법인이 주택 임차 후 입주자가 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항 준용. 대항력이 인정되는 법인은 대통령령으로 정한다.

③ 중소 법인이 직원 주거용 주택을 임차한 후 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때 제1항 준용. / 직원이 변경된 경우 새 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 효력이 생긴다.  <신설 2013.8.13>

④ 임차주택의 讓受人은 賃貸人의 지위를 승계.  <개정 2013.8.13>

⑤ 주택이 매매나 경매의 목적물이 된 경우 「민법」 제575조제1항·제3항, 제578조 준용. < 2013.8.13>

⑥ 제5항의 경우 동시이행 抗辯權에 관한 「민법」 제536조 준용. <개정 2013.8.13>

 

#. 대항요건과 “대항력”의 의미 :

 

 1) 대항요건

    -. 주민등록을 마친 때는 주택을 인도한 것으로 간주되므로 주민등록만으로 대항요건을 판별한다.

 

 2) 대항력이란

   -. 임차주택의 임대차의 내용(임대차 기간 및 보증금)을 제3자(매수인, 경락인, 저당권자)에게 주장할 수 있는 힘을 의미한다.

 3) 민법상 임대차는 채권관계로서 등기가 된 경우에만 대항력이 부여되는 것인 데 대해 주택임대차보호법은 등기가 없어도 주택의 인도와 주민등록에 의해 대항력을 부여하고 있다.

 

#. 주민등록의 범위

 

 1) 임차인의 가족만 전입 [대법원 87다카3093]

 -. 가족의 전입도 대항요건에 해당되고 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.

 -. 세대합가 : 처 또는 자녀만 먼저 전입, 그 이 후에 임차인이 전입한 세대합가의 경우 임차인의 전입일은 처 또는 자녀의 전입일을 기준으로 한다.

​

 2) 임차인만 주소를 이전한 경우[대법원 95다30338]

 -. 가족과 함께 주택에 대한 점유를 계속하고 있으면서 가족의 주민등록을 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시 다른 곳으로 옮긴 경우라면, 주민등록의 이탈이라고 볼 수 없는 만큼, 제3자에 대한 대항력을 상실하지 아니한다.

 3) 임차인을 포함한 가족 전체가 주민등록을 이전한 경우 [대법원 97다43468]

 -. 임차인이 전입신고를 마치고 입주함으로써 임차권의 대항력을 취득한 후 가족과 함께 일시적이나마 다른 곳으로 주민등록을 이전하였다면 주민등록의 이탈이라고 볼 수 있으므로 그 대항력은 전출 당시 대항요건의 상실로 소멸되는 것이고,

 -. 그 후 그 임차인이 다시 주소지로 재전입하였다 하더라도 소멸되었던 대항력이 소급하여 회복되는 것이 아니라 재전입한 때부터 새로운 대항력이 재차 발생하는 것이다.

 

#. 부동산등기부와 건축물대장상 건물표시가 상이한 경우 [대법원 2002다1796]

 -. 부동산의 면적, 호수 등 부동산의 표시와 관련된 사항은 건축물대장을 기준으로 한다. 따라서 대장상에 표시된 것을 기준으로 전입신고하면 임대차공시방법으로 유효하다.

  ※ 부동산의 권리(소유권 등)와 관련된 사항은 등기부등본을 기준으로 한다.

 

#. 일반적인 소유권이전(매매,증여)에서의 대항력과 경매에서 대항력의 발생 차이점

 1) 일반적인 소유권이전의 경우에서는 선순위 저당권 설정의 유무와 관계없이 대항요건을 갖추면 그 다음날부터 대항력을 인정한다. [대판86다카1114/95다35616]

 -. 주택의 임차인이 제3자에 대한 대항력을 갖춘 후 임차주택의 소유권이 양도되어 그 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는, 임대차보증금의 반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이므로 양도인의 임대인으로서의 지위나 보증금반환채무는 소멸한다.

 2) 경매에서는 말소기준권리 보다 먼저 대항요건을 갖춘 경우에만 대항력을 인정한다.

 

#. “그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다”의 의미

 -. 익일 오전 영시부터 대항력이 생긴다는 취지 [대판 99다9981]

  -. 임차인보다 등기를 경료한 권리자를 우선시키고자 하는 취지 [대판 97다22393]

 

#. 임차주택양수인이란 임차인이 대항요건을 갖춘 후에 매매 등으로 임차주택의 소유권을 취득한 자를 말한다. 이런 양수인은 종전 임대인의 지위를 그대로 승계하고 동시에 양도인은 기존의 임대차의무에서 벗어난다.   따라서 임차인은 양수인에게만 임차권을 주장하여 나머지 기간까지 거주하고 기간만료 후 보증금을 반환받을 수 있다.

 

 -. 임차주택의 양수인이라 함은 주거용건물의 양수인을 의미하고 그 대지만을 경락받은 자는 임차주택의 양수인이라고 할 수는 없다. [대판98다3276]

 -. 임차인에 대한 배당표가 확정될 때까지는 경락인에 대하여 임차주택의 명도를 거절할 수 있는바, 경락인의 임차주택의 명도청구에 대하여 임차인이 동시이행의 항변을 한 경우 동시이행의 항변 속에는 임차인에 대한 배당표가 확정될 때까지 경락인의 명도청구에 응할 수 없다는 주장이 포함되어 있는 것으로 볼 수 있다. (즉 배당이의 소송이 진행중인 경우는 배당표가 확정되지 않았으므로 대항력 없는 소액임차인이더라도 낙찰자는 명도를 청구할 수 없다)[대법원 97다11195]

 

#. 법인의 대항력

 ​-. 법인은 원칙적으로 보호대상이 아니다. 단, 중소기업법 제2조에 해당하는 중소기업 법인은 예외적으로 대상이 된다.

 

제3조의2 (보증금의 회수)

① 임차인이 경매 신청하는 경우는 反對義務의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다. < 2013.8.13>

② 對抗要件과 確定日字를 갖춘 임차인은 주택의 換價代金에서 後順位權利者나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 辨濟받을 권리가 있다. <개정 2013.8.13>

③ 임차인은 주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항에 따른 보증금을 받을 수 없다.

④ 우선변제 순위와 보증금에 대하여 이의를 신청할 수 있다.<개정 2013.8.13>

⑤ 이의를 신청하는 경우에는 「민사집행법」 제152조~161조까지 규정 준용.

⑥ 이의신청을 받은 체납처분청은 7일 이내에 임차인 또는 금융기관 등을 상대로 訴를 제기한 것을 증명하면 소송이 끝날 때까지 보증금의 변제를 留保하고 남은 금액을 배분하여야 한다. 유보된 보증금은 소송의 결과에 따라 배분한다.  <2013.8.13>

⑦ 우선변제권을 취득한 임차인의 보증금반환채권을 계약으로 양수한 경우에는 양수한 금액의 범위에서 우선변제권을 승계한다.  <신설 2013.8.13>

⑧ 우선변제권을 승계한 금융기관 등은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 우선변제권을 행사할 수 없다.  <신설 2013.8.13>

 1. 임차인이 대항요건을 상실한 경우

 2. 임차권등기가 말소된 경우

 3. 「민법」 제621조에 따른 임대차등기가 말소된 경우

⑨ 금융기관등은 우선변제권을 행사하기 위하여 임차인을 대리하거나 대위하여 임대차를 해지할 수 없다. < 2013.8.13>

 

#. 확정일자의 효력

 -. 임차인이 임차주택에 대하여 보증금반환소송의 확정판결 기타 이에 준하는 집행권원에 기한 경매를 신청하는 경우에는 민사집행법 제41조의 규정에 불구하고 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다.

 

 -. 민법상 임차주택의 명도와 보증금 반환은 동시이행의 관계에 있기 때문에, 임대인의 보증금 반환채무 이행지체를 이유로 반환청구를 하려면 먼저 임차주택을 명도해야 한다 (민법제536조제1항)

 

 -. 하지만 임대차보호법에서는 주택 인도와 주민등록 및 확정일자를 모두 갖추는 것을 요건으로 하여 임차인이 환가대금에서 우선변제를 받게 되는데,

   임차인이 동시이행의 법리에 따라 먼저 주택을 인도하게되면 주택 인도라는 요건을 상실하여 우선변제권을 잃는 문제가 발생하고 이는 임차인의 보호에 역행하기 때문에 주택을 명도하지 않고도 강제경매를 신청할 수 있도록 특례를 정한 것.

 -. 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매 시 임차주댁(대지 포함)의 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.

 

 -. 확정일자 제도의 목적 :

   임차보증금 배당여부는 다른 채권자들의 이해관계가 걸려있는 문제이므로 임차보증금액을 다른 사람들이 알 수 있도록 함으로써 임대인과 임차인이 결탁하여 임대차계약서상의 작성일자를 소급하는 방법으로 다른 채권자의 권리를 해할 수도 있기 때문에 이를 방지하고자 하기 위함이다.

 -. 우선변제 효력 발생 시점 [대판 97다22393]

   법 제3조의2 제2항에 규정된 우선변제적 효력은 대항력과 마찬가지로 주택임차권의 제3자에 대한 물권적 효력으로서 임차인과 제3자 사이의 우선순위를 대항력과 달리 규율하여야 할 합리적인 근거도 없으므로, 법 제3조의2 제2항에 규정된 확정일자를 입주 및 주민등록일과 같은 날 또는 그 이전에 갖춘 경우에는 우선변제적 효력은 대항력과 마찬가지로 주택인도와 주민등록을 마친 다음날을 기준으로 발생한다. (즉, 확정일자에 의한 우선변제의 효력은 대항력을 갖춘 상태에서 인정된다.)

 -. 토지와 건물의 말소기준권리가 상이한 때 임차인의 대항력은 건물등기부상의 말소기준권리를 기준으로 판단한다. 임차대차목적물이 주택(건물)이기 때문이다. 만약 임차인이 토지저당권 보다는 후순위 이라면 토지배당금액에 대해서는 우선변제 최우선변제를 주장할 수 없다.

 

 -. 대지가액에 대해서도 우선변제 받을 수 있는 전제 조건 [대판99다25532]

   우선변제에 대지가액을 포함한다는 규정(3조2의2항, 8조3항)은 대지에 관한 저당권 설정 당시에 이미 그 지상 건물이 존재하는 경우에만 우선변제가 적용,

   저당권 설정 후에 건물이 신축된 경우에까지 공시방법이 불환전한 소액임차인에게 우선변제권을 인정한다면 저당권자가 예측할 수 없는 손해를 입게 되는 범위가 지나치게 확대되어 부당하므로,

   이러한 경우에는 소액임차인은 대지의 환가대금에 대하여 우선변제를 받을 수 없다

 -. 임대차계약을 체결한 임차인이 자신의 지위를 강화하기 위한 방편으로 따로 전세권설정계약서를 작성하고 전세권설정등기를 한 경우에,

   임차인이 ①계약서 작성 ②전입을 마치고 ③전세권설정등기를 경료한 경우에 그 전세권설정계약서 또한 원래의 임대차계약에 관한 증서로 볼 수 있고, 등기필증에 찍힌 등기관의 접수인은 확정일자에 해당한다고 볼 수 있다 (전세권등기를 경료한 날짜에 확정일자를 받은 것으로 본다)

 

제3조의3 (임차권등기명령)

① 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차권 등기명령을 신청할 수 있다. < 2013.8.13>

② 임차권등기명령의 신청서에는 신청의 이유와 임차권등기의 원인이 된 사실을 疎明하여야 한다.  <개정 2013.8.13>

③ 다음 사항 등에 관하여는 「민사집행법」 준용

 1. 임차권등기명령의 신청에 대한 재판

 2. 임차권등기명령의 결정에 대한 임대인의 이의신청 및 그에 대한 재판

 3. 임차권등기명령의 취소신청 및 그에 대한 재판

 4. 임차권등기명령의 집행

④ 임차권등기명령의 신청을 棄却하는 결정에 대하여 임차인은 抗告할 수 있다.

⑤ 임차인은 집행에 따른 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다.  <개정 2013.8.13>

⑥ 집행에 따른 임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 제8조에 따른 우선변제를 받을 권리가 없다.

⑦ 임차권등기명령을 시행하는 데에 필요한 사항은 대법원규칙으로 정한다. 

⑧ 임차인은 임차권등기명령의 신청과 등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다.

⑨ 금융기관등은 임차인을 대위하여 임차권등기명령을 신청할 수 있다. 제3항·제4항 및 제8항의 "임차인"은 "금융기관등"으로 본다.  <2013.8.13>

 

#. 임차권등기가 경료된 경우 점유나 주민등록을 이전 하더라도 대항력과 우선변제권을 유지하도록 하기 위하여 이 제도를 신설한 것이다.

 

#. 임차인이 임차권 등기 후 우선변제권이 존속한다는 사실을 믿고 다른 곳으로 거주이전을 한 이후에, 임차목적물을 소액임차인에게 임대한 경우에는, 소액임차인의 최우선변제권 때문에 임차권등기를 하고 퇴거를 한 임차인이 우선변제권이 유명무실화될 우려가 있으므로 임차권등기가 경료된 주택을 그 이후에 임차한 임차인에 대하여는 최우선변제권을 배제시키는 것이다

 

#. 임차권등기명령에 의하여 임차권등기를 한 임차인은 우선변제권을 가지며, 위 임차권등기는 임차인으로 하여금 기왕의 대항력이나 우선변제권을 유지하도록 해 주는 담보적 기능을 주목적으로 하고 있으므로,

 위 임차권등기가 첫 경매개시결정등기 전에 등기된 경우, 배당받을 채권자의 범위에 관하여 규정하고 있는 민사집행법 제 148조의 4호의 저당권ㆍ전세권, 그 밖의 우선변제청구권으로서 첫 경매개시결정 등기 전에 등기되었고 매각으로 소멸하는 것을 가진 채권자“에 준하여, 그 임차인은 별도로 배당요구를 하지 않아도 당연히 배당받을 채권자에 속하는 것으로 보아야 한다. [대판 2005다33039]

 

제3조의4 (「민법」에 따른 주택임대차등기의 효력 등)

① 「민법」 제621조에 따른 주택임대차등기의 효력에 관하여는 제3조의3제5항 및 제6항을 준용.

② 임차인이 대항력이나 우선변제권을 갖추고 임대차등기를 신청하는 경우에는 신청서에 「부동산등기법」 사항 외에 다음 각 호의 사항을 적어야 하며, 이를 증명할 수 있는 서면을 첨부하여야 한다.

 1. 주민등록을 마친 날

 2. 임차주택을 占有한 날

 3. 임대차계약증서상의 확정일자를 받은 날 [전문개정 2008.3.21]

 

#. 민법규정에 의한 주택임대차등기에 대하여도 임차권등기명령에 의한 등기와 같은 대항력 및 우선변제권이 인정. 이 법 시행 전에 경료된 임차권등기에 대하여는 우선변제권을 인정하지 않는다 (동법 부칙 제3항)

 

제3조의5 (경매에 의한 임차권의 소멸)

임차권은 임차주택에 대하여 「민사집행법」에 따른 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 競落에 따라 소멸한다. 다만, 보증금이 모두 변제되지 아니한, 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다.

 

#. 경매절차에서 대항력 있는 임차권

 1) 대항력 있는 임차권 _ 말소기준권리보다 먼저 대항요건(전입+주택인도)을 갖춘 선순위임차권을 말한다.

 2) 대항력 있는 임차권의 효력 _ 대항력 있는 임차권의 보증금이 전액 변제되지 않은 경우 낙찰자가 인수해야한다.

 3) 선순위 임차인의 권리

  ① 권리신고 및 배당요구신청 한 경우 - 임차인의 배당요구 신청은 계약해지의 의사표시로 본다. 따라서 임대차는 해지되어 종료된다. 임차인이 보증금의 잔액을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제될 뿐 이므로, 경락인은 임대차가 종료된 상태에서의 임대인의 지위를 승계한다[대법원 96다53628] 따라서 보증금 전액을 배당받을 수 없는 경우 변제받지 못한 금액은 낙찰자가 인수한다.

  -. 임대차의 존속중에 임차주택이 경매되는 경우에는 임대차가 가지는 신뢰관계에 비추어 임차인이 새로운 임대인과 임대차관계를 유지할 것을 강요할 수 없는 것이어서 임차인에게 해지권을 부여하는 것이 공평의 원칙 및 신의칙상 타당하며, 임차인이 경매법원에 배당을 요구하는 것은 임대차 해지의 의사표시로 볼 수 있다. [대판 98마 100]

  ② 권리신고 및 배당요구신청 안 한 경우- 계약해지의 의사표시가 없는 것으로 본다. 따라서 대항력이 발생하므로 낙찰자가 100% 인수해야한다.

 4) 후순위 임차인의 지위  _ 후순위임차인은 낙찰자에게 대항할 수 없으므로 경매절차에서 배당받기 위해서는 무조건 배당요구신청 하여야한다. 변제받지 못한 금액은 낙찰자가 인수하지 않는다.

 

#. “전액 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다”의 의미 _ 대항력 있는 임차인(5천만원)이 3천만원 배당받고,  2천만원을 변제 받지 못하였다면 나머지 금액을 변제받을 때까지 임차권은 소멸하지 않고 남아있게 된다는 뜻이다.

 

#. 경매절차에서 낙찰자에게 대항할 수 있는 임차인(선순위임차인)과 배당

 1) 대항력만 갖춘 임차인 : 확정일자를 갖추지 않아 우선변제권은 없어서 배당절차에서 배제되므로 낙찰자가 보증금을 전액 인수해야 한다.

 2) 대항력과 확정일자를 갖춘 임차인 : 아래와 같이 임차인의 선택에 따라 대항력을 주장할 수 있고 우선변제권을 행사하여 배당받을 수 있다.

 ① 대항력 있는 임차인이 권리신고 및 배당요구를 한 경우: 배당금에서 배당받고, 변제받지 못한 금액이 있으면 낙찰자가 인수한다. 권리신고 및 배당요구한 경우 임대차계약의 해지로 본다[판례]

 ② 대항력 있는 임차인이 권리신고 및 배당요구를 하지 않은 경우 : 대항력을 주장한 것이므로 임차권은 낙찰자에게 인수된다.

 ③ 소액임차인의 경우: “권리신고 및 배당요구신청”을 한 경우에만 최우선변제권이 있다.

 

#. 경매절차에서 낙찰자에게 대항할 수 없는 임차인(후순위임차인)과 배당

 ① 대항력이 없으므로 낙찰자에게 보증금의 반환을 요청하지 못한다.

 ② 확정일자를 갖춘 경우 : 법원에 권리신고 및 배당요구를 하지 않으면 배당절차에 참여하지 못하기 때문에 법원이 공고한 배당요구종기일 까지 무조건 “권리신고 및 배당요구신청”을 하여야한다.

 ③ 소액임차인의 경우: “권리신고 및 배당요구신청”을 한 경우에만 최우선변제권이 있다.

-->낙찰자가 인수할 금액은 전혀 없으므로 낙찰자는 신경쓸 것이 없다.​

 

제3조의6 (확정일자 부여 및 임대차 정보제공 등)

① 확정일자는 소재지 주민센터 또는 시 출장소, 지방법원 과 등기소 공증인이 부여.

② 확정일자부여기관은 확정일자부를 작성 / 이 경우 전산처리정보조직을 이용할 수 있다.

③ 임대차에 이해관계가 있는 자는 확정일자부여기관에 정보의 제공을 요청 / 정당한 사유 없이 이를 거부할 수 없다.

④ 임대인의 동의를 받아 확정일자부여기관에 제3항에 따른 정보제공을 요청할 수 있다.

⑤ 확정일자를 부여받거나 정보를 제공받으려는 자는 수수료를 내야 한다.

⑥ 확정일자부여사무와 정보제공 등에 필요한 사항은 대통령령 또는 대법원규칙으로 정한다. [본조신설 2013.8.13]

 

제4조 (임대차기간등)

① 기간의 정함이 없거나 2년 미만으로 정한 임대차는 2년으로 본다. / 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.<99.1.21>

② 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계는 존속하는 것으로 본다.

 

#. 임대차기간의 최단기간을 두고 있는 이유는 임차인의 주거생활안정에 그 목적이 있으나, 임차인이 2년 미만으로 임대차계약을 체결하고자 하는 경우에 있어서까지 최단기간을 2년으로 제한하지는 않는다.

 

#. 이 규정에 의하여 임대인의 보증금반환의무와 임차인의 목적물반환의무는 동시이행관계에 있는 것이 되며, 임차인은 보증금을 반환받을 때까지 임차물을 적법하게 사용.수익할 수 있다.

 즉 이 경우 임차인은 양수인이 보증금을 반환할 때까지 당해 주택에 계속 거주함으로써 보증금의 반환을 강제할 수 있다. 그러나 다음 요건이 필요하다. (임대차가 종료하였을 것 / 보증금을 반환 받지 못하였을 것 / 임차주택의 점유가 계속될 것 / 임차인 또는 그 동거가족의 주민등록상 변동이 없을 것)

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제6조 (계약의 갱신)

① 임대인이 임대차기간만료 전 6월부터 1월까지에 경신거절 또는 조건 변경 한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간 만료 전 1월까지 통지하지 아니한 때에도 또한 같다.

② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 정함이 없는 것으로 본다. <신설 99.1.21>

③ 2기의 차임액에 달하도록 차임을 연체하거나 임차인으로서의 의무를 위반한 임차인에 대하여는 제1항의 규정을 적용하지 아니한다.

제6조의2 (묵시적 경신의 경우의 계약의 해지)

① 제6조제1항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약해지의 통지를 할 수 있다.

② 제1항에 의한 해지는 그 통지를 받은 날부터 3월이 경과하면 그 효력이 발생한다.

 

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제7조 (차임등의 증감청구권)

약정한 차임 또는 보증금이 임차주택에 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 증액의 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.

 

#. 계약기간 중에 경제사정 등의 변화로 인해 집주인이 보증금을 인상할 경우에는 원래 보증금의 20분의 1(=5%) 이상을 인상 요구할 수 없다.

 인상 요구시기도 계약체결 후 1년 이내에는 하지 못한다(시행령 제2조).

 그러나 계약기간이 종료된 후 재계약 체결시에는 집주인이 마음대로 보증금의 증액을 요청할 수 있다. 왜냐하면 임차인은 임대인에 대하여 계약갱신청구권이 없기 때문이다.

 -. [대판 93다30532] 법 7조의 규정은 임대차계약의 존속 중 당사자 일방이 약정한 차임 등의 증감을 청구한 때에 한하여 적용되고, 임대차계약이 종료된 후 재계약을 하거나 또는 임대차계약 종료 전이라도 당사자의 합의로 차임 등이 증액된 경우에는 적용되지 않는다. 월차임전환시 산정율의 제한 제7조의2 (월차임 전환시 산정율의 제한) 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 은행법에 의한 금융기관에서 적용하는 대출금리 및 당해 지역의 경제여건 등을 감안하여 대통령령이 정하는 비율(즉 연 14%)을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없다.

 

제8조 (소액보증금중 일정액의 보호)

① 임차인은 보증금중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다.

② 제1항의 경우에는 제3조의2제4항부터 제6항까지의 규정을 준용한다.

③ 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 범위와 기준은 대통령령으로 정한다. 다만, 주택가액(대지 포함)의 2분의 1을 넘지 못한다. 

 

#. 다른 담보물권자 보다 먼저 우선하여  변제받으므로 공식적, 법적용어는 아니지만 통상 최우선변제라고도 한다. 이 최우선 변제는 순위에 관계없이 적용한다.

  -. 주임법 8조1항의 최우선변제 판단기준인 “담보물권”자의 범위 : 근저당에 한한다. / 최우선변제권은 근저당을 만나야 생깁니다.​

 -. 선가압류와 후 우선변제권(저당권/확정일자/전세권/담보가등기)이 있을 경우 선 가압류와 후 우선변제권자는 동순위로서 지위를 가지므로 동순위 배당받는다.

​​ -. 최우선변제 : 가압류에 비례배당을 하고 난 후에 남은 금액으로 최우선변제

 -. 임차인 우선변제(흡수배당) : 확정일자>저당권이므로 채권을 만족할 때까지 흡수배당.

​ -. [대법원 92다30597] 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 후순위 권리자 보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있음을 규정, 확정일자를 갖춘 경우에는 담보권에 유사한 권리를 인정한다는 취지, 선순위 가압류채권자가 있는 경우에 담보권자가 선순위의 가압류채권자와 채권액에 비례한 평등배당을 받을 수 있는 것과 마찬가지로 위 규정에 의하여 우선변제권을 갖게 되는 임차보증금채권자도 선순위의 가압류채권자와는 평등배당의 관계에 있게 된다.

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​#. 최선순위 담보물권설정일자를 기준으로 최우선변제권자를 파악하고 최선순위 담보물권자가가 배당으로 소멸하면 다시 그 다음순위 담보물권설정일자를 기준으로 최우선변제권자를 파악한다.

 

#. 소액임차인이 최우선변제를 받기위한 요건

 1) 경매개시결정의 등기 전에 주택의 인도와 주민등록을 갖추어야 한다.

 2) 배당요구종기일까지 반드시 배당요구를 하여야 한다.

 3) 대항력은 배당요구종기일까지 유지하여야 한다.

 4) 2004다26133 - 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인에게 우선변제권을 인정한 주택임대차보호법 제3조의2 및 제8조가 미등기 주택을 달리 취급하는 특별한 규정을 두고 있지 아니하므로, 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인의 임차주택 대지에 대한 우선변제권에 관한 법리는 임차주택이 미등기인 경우에도 그대로 적용된다.

 5) 임차권등기된 주택이 아니어야 한다.

 

제9조(주택 임차권의 승계)

① 임차인이 상속인 없이 사망한 경우 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인 관계에 있는 자가 임차인의 권리와 의무를 승계한다.

② 사망 당시 상속인이 그 주택에서 가정공동생활을 하고 있지 아니한 경우에는 사실상의 혼인 관계에 있는 자와 2촌 이내의 친족이 공동으로 임차인의 권리와 의무를 승계한다.

③ 임차인이 사망한 후 1개월 이내에 임대인에게 제1항과 제2항에 따른 승계 대상자가 반대의사를 표시한 경우에는 그러하지 아니하다.

④ 제1항과 제2항의 경우에 임대차 관계에서 생긴 채권·채무는 임차인의 권리의무를 승계한 자에게 귀속된다.

 

제10조(강행규정) 

이 법에 위반된 약정(約定)으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.

제10조의2 (초과 차임 등의 반환청구)

임차인이 증액비율을 초과하여 차임 또는 보증금을 지급하거나 월차임 산정률을 초과하여 차임을 지급한 경우에는 초과 지급된 차임 또는 보증금 상당금액의 반환을 청구할 수 있다.

 

제11조(일시사용을 위한 임대차)

이 법은 일시사용하기 위한 임대차임이 명백한 경우에는 적용하지 아니한다.

 

제12조(미등기 전세에의 준용)

주택의 등기를 하지 아니한 전세계약에 관하여는 이 법을 준용 / 이 경우 "전세금"은 "임대차의 보증금"으로 본다.

 

제13조 (「소액사건심판법」의 준용)

임차인이 임대인에 대하여 제기하는 보증금반환청구소송에 관하여는 「소액사건심판법」 제6조, 제7조, 제10조 및 제11조의2를 준용한다.

 

부칙 <법률 제12043호, 2013.8.13>

제1조(시행일) 

2014년 1월 1일부터 시행 / 제3조의2제4항, 제6항~9항, 제3조의3제1항 및 제9항, 제10조의2은 공포한 날부터 시행.

 

제2조(일반적 적용례)

이 법은 이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다.

 

 

 

 

[민사조정제도]

 

-. 임대차기간이 만료 되었는데도 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우, 소송을 제기하기 전에 민사조정제도를 이용할 수 있다.

-. 민사조정신청서를 작성 임대인의 주소지 관할 법원에 제출

-. 조정기일에는 본인 출석 원칙 / 판사의 허가가 있으면 보조인이나 대리인으로 출석하게 할 수 있다.

-. 상대방이 출석하지 아니하면 직권으로 조정에 갈음하는 결정

-. 조정기일에 당사자가 합의하면 조정이 성립 / 조정이 성립되면 합의 내용을 조서에 기재 / 조정조서의 내용은 재판상화해와 같은 효력이 있다.

​-. 상대방이 조정조항에서 정한 의무를 이행하지 않는 경우에는 조정조서에 기하여 강제집행을 할 수 있다.

 

[지급명령]

-. 임대인이 보증금반환의무가 있다는 사실을 인정하고 임차인의 채권의 존재자체를 다투지 않을 것으로 예상되는 경우에는 지급명령 절차를 이용하는 것이 편리하다.

​-. 임대인의 주소를 관할하는 법원에 지급명령신청서 제출

-. 법원은 임대인을 심문하지 않고 임차인이 제출한 서류 등을 참고하여 서면심리를 하여 지급명령을 결정한다.

-. 지급명령결정에 따라 임대인에게 지급명령 정본을 송달

-. 임대인이 지급명령을 송달받은 날부터 2주 이내에 이의신청을 한 때에는 지급명령은 효력을 잃는다. 지급명령 송달받고도 2주일 이내에 이의신청을 하지 않은 채 그 기간이 지나면 지급명령은 확정되고 임차인은 확정된 지급명령에 기한 강제집행을 신청할 수 있다.

​-. 임대인의 이의신청이 적법한 경우에는 그 지급명령은 효력이 상실되고 지급명령을 신청한 때에 소가 제기된 것으로 본다.

 

 

[ 법정상속이 되었지만 아직 상속등기가 되지 않은 경우 ]

상속인의 대표자와 계약 체결 (다른 상속인의 위임장 첨부)하되 다음과 같은 특약 조항을 계약서에 명기하여야 한다.

 ① 피상속인 명의의 주택매매이며 현재 매도인은 ​상속인 1, 2, 3 이다. 다만, 잔금일에 협의 분할에  의한 ### 명의의 상속등기를 하고 바로 이전등기를 한다. 그리고 잔금일에 단독상속인 ###을 매도인으로 하는 계약서를 다시 작성한다.

 ② 잔금일에 매도인측은 협의분할에 의한 상속등기에 필요한 ​서류와 이전등기 서류를 매수인에게 교부한다.

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