아파트 재건축_추가분담금_대지지분_무상지분률

1. 재건축 사업

 

법에서 정한 절차에 따라 새 주택을 건설하기 위해 기존 주택의 소유자가 자율적으로 조합을 결성해 등록업자와 공동사업주체가 되어 주택을 건설하는 사업

 

2. 재건축 수익률 산정 방법

 

<예시>

기존평형: 30평형 / 매매가: 4억2000만원 / 대지지분: 18.4평 / 무상지분율:160%

입주예상평형: 30평형(34평형) / 예상평당분양가: 1800만원 / 금융비용:3,000만원

무상지분평형: 30평 / 인근 아파트 시세: 5억4000만원(6억1200만원)

 

-. 추가부담금 = (34평-30평) × 1800만원 = 7200만원

-. 총비용(총투자금액) = 매매가 + 추가부담금 + 이자 = 5억2200만원

-. 총수익 = (시세-총비용) = 9,000만원(17.2%)

 

1) 매출액(분양 총수입) = 분양가 × 분양평수 (대지면적 × 예상용적율)

2) 매출원가 = (건축비+철거비+설계/감리비+이주비이자+경상이익+관리비)×건축면적

                                                          (분양면적의 140%설정(주차장 및 발코니포함)

3) 개발이익 = 매출액 - 매출원가

4) 이익연면적 = 개발이익 ÷ 평당분양가

5) 무상지분율(개발이익율) = 이익 연면적 ÷ 총대지면적

5) 무상분양 건물면적=기존 토지지분 ÷ 무상지분율

 

#. 부산지역 건평 _ 대지지분 현황

. 우동 경남마리나 33평_ 13.3평 / . 반여동 현대그린 31평 _ 15.3평

. 우동 경동아파트 32평 _ 8.7평 / . 우동 삼호가든 31평 _ 19.5평

. 연산동 망미주공 33평 _ 26.2평 / . 대연동 대연비치 31평 _ 14.8평

. 수영동 현대 31평 _ 14.7평 / . 남천동 삼익비치 34평 _ 15.6평

. 남천동 뉴비치 31평 _ 15.0평 / . 민락동 화신맨션 30평 _ 18.4평

 

3. 재건축 일정

-. 구청에서 기본계획을 수립하고 안전검사 _ 2.6년

-. 조합 설립(주민대표회의 구성)하고 시공자 시행자 선정 _ 1.9년

-. 분양 및 관리처분계획 _ 2.3년

-. 착공 _ 3.4년

-. 준공 (완료)

                     

 

4. 재건축 사업을 추진하면서 우려 하는것 중 하나가 추가분담금이다.

   추가분담금은 조합과 시공사가 가계약 체결 후 공사비용이 추가됨으로 발생한다.

 

1) 분담금은

‘조합/시공사의 가계약 → 추정분담금 심의(추정검증위원회) → 추정분담금 조합원에게 공고 → 조합원 분양신청 → 본계약 → 관리처분인가 등’으로 결정된다.

 

가계약은 사업시행인가 이후 본계약 때 내용을 추가하고 확정하기 위해 그 이전에 맺는 계약이다. (사업계획 변동, 사업 지연 등의 원인)

실제 아파트 재건축 사업 공사 가계약서를 살펴봐도 총칙부터 준공인가 및 입주까지 본계약과 동일하게 계약조항이 완성돼 있다.

재건축으로 평형이 커지면 조합원은 시공사에 추가부담금(공사비)을 납부해야한다.

 

보통 분양계약체결시점에서 추가부담금 20%, 공사기간 중 6회에 걸쳐 10%씩 분납, 준공후 입주시점에 20%납부한다. 추가부담금 중 40%도 대출가능하다.

 

최근 추가부담금 전액을 입주시점에 납부하는 조건으로 시공사와 계약을 맺는 경우가 많다.

 

2) 재건축 시공계약은 ‘지분제’나 ‘도급제’로 체결된다.

 

지분제는 계약 시 조합원 지분율을 확정한 후 사업에 투입되는 모든 비용과 위험부담을 시공사가 떠안고 가는 방식이다. 사업 후 남은 이익도 시공사 몫이다.

지분제에선 지분율에 따라 추가분담금이 결정된다.

 

따라서,

지분계약 시 시공사가 제안한 내용이 현실적인지 살펴야 한다.[지분율 150% 이상은 성공한 경우임]

 

도급제 방식은 시공사는 단순 공사비만 받고 공사만 해준다. 조합이 사업 비용과 이에 따른 이익과 손실을 모두 챙기는 형태다.

 

도급제 방식으로 사업을 진행하는 경우 가계약 시 산출된 공사비용이 증가하면서 추가분담금이 발생한다.

따라서,

도급제 방식으로 계약을 맺을 때 설계내역에 대한 정확한 검증을 포함해 시공사 귀책으로 공사가 지연되거나 하자가 생겼을 경우를 대비한 내용을 명시적으로 밝혀야 할 것이다.

-. 공사계약을 체결할 때 공사금액을 정하고 건설사 귀책으로 공사가 지연됐을 때 조합에게 지불하는 지체상금에 대한 조항을 넣는다. 도급계약을 체결할 때 물가·설계 변동 등으로 공사비 증액을 요구할 수 없다는 바를 명확히 하면 예상치 못한 추가분담금을 방지할수 있다.

 

#. 재건축사업의 주체는 조합원이다.

조합원에겐 재건축 사업 전반에 직접 참여할 수 있는 권리와 분담금을 납부해야 하는 의무가 동시에 발생한다.

따라서 문제가 발생하기 전에 지속적으로 사업에 관심을 가지고 조합임원이나 업무 대행사가 불필요한 자금 지출을 못하게끔 해야 할 것이다.

 

문제가 발생할 경우 총회를 소집해 임원해임, 업무대행사 교체 등의 적극적인 행동이 필요하다.

 

5. 이주비

 

사업시행인가를 받으면 이주를 시작하는데 조합원에게 지급되는 것이 이주비이다. 이 때 기존 대출이 있거나 압류나 근저당등이 설정되어 있으면 이주비를 받을 수가 없게 된다.

 

이주비는 주택담보대출과 같다. 한도는 국민은행 시세의 40%까지 받을 수 있다.

최근에는 시공사간 경쟁으로 한도액 전액을 무이자 이주비로 지급하는 사례가 많아지고 있다.

 

무이자이주비는 조합원이 이자를 내지는 않는다. 그러나 무이자이주비를 받지 않은 조합원은 무이자이주비에 해당하는 수년치의 이자분만큼 부담금을 줄여준다. 결국 무이자가 무이자가 아닌 셈이다.

 

6. 입주권과 분양권 차이

-. 입주권응 관리처분계획 인가시점에 발생하며 임시사용 승인을 받으면 입주권은 주택으로 바뀐다.

   따라서, 양도소득세 등은 주택과 동일하게 적용 된다.

 

-. 분양권은 관리처분계획 인가 이후 조합원에게 돌아가고 남은 물량을 분양받은 사람이 갖는 권리다. 조합원이 아닌 사람이 청약통장을 사용해 당첨됐을 때 받을 수 있다.