양도소득세 _ 비과세 / 세율 / 절세방안 (1가구 2주택)

오랜 시행착오 끝에 드뎌 집을 팔았다.

‘약은 고양이 밤눈 어둡다’고 1년 반 전에 필요도 없는 '마당있는 집'을 사서 'PLAN B'를 생각했건만 

그간 마음 고생한 것이라니 ....

우찌됫던 세금 문제를 생각하지 않을수 없어 양도소득세에 대해 정리해 본다.

상속 받은 토지 양도소득

 

-. 상속개시일로 부터 6개월 이내 상속받은 재산을 양도 할 시에는 양도소득세가 발생하지 않는다(상속개시일 후 6개월 내 매도가격이 <실제 거래가격>)

 

-. 상속받은 토지에 대한 양도소득세 계산시 취득가액은 상속세 신고 시에 평가한 가액 / 상속세 신고를 기준시가로 하였거나 상속공제에 미달하여 신고하지 아니한 경우에는 상속개시일 당시의 기준시가(공시지가)를 취득가액

 

-. 비사업용 토지 중과(10%)

    나대지 _ 지목이 대지로 되어 있고, 건물이 없는 토지

    농지 _ 지목이 전, 과수원, 답의 경우 1,000제곱미터 이상

    임야 _ 임야소재지와 거주하시는 곳이 특정거리 이상

    

양도소득세 절세 비법 _ ver 2.0

 

1. 양도소득세 예정신고는 2개월 이내

-. 예정신고는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월이내

-. 양도일의 기준은 잔금청산일과 등기접수일 중 빠른 날

-. 예정신고를 하지 않으면 무신고가산세 20%와 납부불성실가산세

 

2. 1년에 1건만 양도하는 게 유리

-. 양도소득세는 1년 단위로 과세한다. 한해에 2건 이상을 양도했다면 양도소득금액을 합쳐서 누진세율을 적용하기 때문에 세 부담이 늘어난다.

-. 여러 건을 양도할 경우에는 양도할 때마다 예정신고를 해야 하고 연간 모든 양도소득을 합쳐 차년도 5월에 확정신고도 해야 한다.

 

3. 매매계약서 보관은 필수

-. 2006년부터 부동산매매를 하면 등기부등본에 거래금액이 적혀 나오지만 그 이전 거래분은 부동산매매계약서를 기준으로 취득가액이 인정된다.

 

[양도소득세 신고 국세청 성실신고 지원] _ 아래 링크 참조

국세청 성실신고 지원

 

[신고납부 _ 국세청 홈텍스] _ 아래 링크 참조

국세청 홈텍스

 

 

2016. 11. 01. / ryumosa

 

 

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양도소득세 _ ver 1.0

1.

5월 30일은 개별 공시지가가 발표되는 날이다. 개별공시지가는 양도소득세 산정에 영향을 준다.  

취득한 지 10년이 넘어 취득가격을 입증할 자료가 없을 때는 개별공시지가를 활용해 부동산 취득가격을  계산한다.

 

따라서 5월 29일까지 잔금을 청산할 수 있다면 오르기 전의 개별공시지가를 적용받아 세금을 줄일 수 있다.

 

또, 6월 1일은 재산세와 종합부동산세 과세기준일이다.

6월 1일 현재 해당 주택을 보유한 사람에게 재산세와 종합부동산세가 과세된다. 따라서 집을 파는 사람은  5월 31일까지 잔금을 청산 받아야 세금을 줄일수 있다.

2.

#. 양도소득세 비과세 요건

    1) 1세대가 1주택(9억이하)을 2년 이상 '보유' 할 것 (부수토지는 건물 면적의 5배)

    2) 1가구 2주택

       -. 일시적 2주택자 :

           종전 주택 취득일로 1년 이상 경과 후 다른주택을 취득하고  (2년보유,

           9억이하)  그 다른주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전 주택 양도

       -. 직계존속의 부모를 모시기 위한 2주택자 :

          합친 날부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택

       -. 혼인 : 혼인한 날부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택

       -. 상속 : 상속주택이 아닌 일반주택을 양도하는 경우

       -. 취학, 질병등 부득이한 사유 : 사유가 해소된 날부터 3년 이내에

           일반주택을 양도하는 경우

3.

#. 양도소득세 계산 _ 실지거래가액에 의한 양도차익 계산

 

 

 

 

 

 1) 실지 양도가액 _  상대방으로부터 실제 수수하는 거래금액

 

 2) 필요경비 (① + ② + ③)

 

   ① 취득에 소요된 비용(취득가액 및 부대비용)

       -. 매입가액 / 취득세 및 등록세 / 부동산중개수수료 등

       -. 신축한 경우 소요된 모든 비용 / 소송, 명도비용. 인지대 <증빙서류〉

          • 취득 및 양도 매매계약서 / 대금수수 영수증 (무통장입금증) /

                 금융기관 거래통장 

          • 거래상대방의 거래사실확인서

          • 신축한 경우 도급계약서 / 대금지급영수증 / 세금계산서 등

          • 기타 대금지급 사실을 입증할 수 있는 서류

  ② 취득 후 지출한 비용

      -. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조비용

      -. 엘리베이터 또는 냉난방장치 설치비용

      -. 빌딩 등의 피난시설 등 설치비용

      -. 재해 등으로 건물·설비 등이 멸실되거나 훼손되어 본래의 용도로 이용할

          가치가 없는 것의 복구비용

      -. 토지의 이용편의를 위한 장애물 철거비용, 도로 신설비용

      -. 기타 개량·확장·증설 등 위와 유사한 성질의 비용

          • 새시 설치비용, 발코니 개조비용, 난방시설 교체비용 등은 공제가능 / 

            벽지·장판 교체비용, 싱크대

            주방기구 교체비용, 외벽 도색비용, 조명기구 교체비용 등은 공제받을 수

             없음

          • 공사도급계약서, 세금계산서, 공사대금지급 영수증

          • 기타 비용 지출사실을 입증할 수 있는 서류

  ③ 양도비용

        -. 자산을 양도하기 위하여 지출한 계약서 작성비용 / 공증비용 / 인지대 / 

            광고료 / 소개비 /   국민주택 채권 매각손실 비용

          • 양도비용 지급 영수증 /인지세 납부 영수증 /  국민주택채권 등 매각 영수증

          • 기타 비용 지출사실을 입증할 수 있는 서류    

             • 세무대리인에게 지급한 수수료 영수증

 #. 예정신고 제출대상 서류

     • 당해 자산의 양수도 계약서 사본

     • 환지확정 전에 취득한 토지 : 환지예정지증명원 / 잠정등급확인원

     • 자본적 지출액 / 양도비용 증빙 / 감가상각비 명세서

 #. 일괄 확인 가능 서류 : 납세자 제출 생략 가능 서류

     • 토지·건물 등기부등본

     • 토지대장 및 건축물대장 등본

     • 개별공시지가 확인원

 #. 1건의 양도소득만 있는 자가 예정신고를 마친 경우 확정 신고를 하지 않아도

      된다.

 #. 양도소득세 계산시 필요경비 인정 항목

    1. 취득세 / 등록세 / 법무사 수수료 / 중개수수료

    2. 샷시설치 / 발코니 / 방 확장공사비용 / 상, 하수도 배관공사 / 

          난방시설 교체비용(보일러 등)

    3. 소유권 확보 소송비용 / 화해비용 / 부동산 매각 광고료 / 대신 지급한

          매수인 등기비용

    4. 취득 시 채권 매각차손 금액 / 경매취득 시 유치권 변제금액 / 건축허가 취소의

          행정소송 비용

    5. 토지개량을 위한 철거비용 / 불법 건축물 철거비용 / 묘지 이장비용

 #. 양도소득세 계산시 필요경비 비인정 항목

    1. 고가 샹들리제 등 구입비용 / 벽지, 장판 교체비용 / 씽크대 / 주방기구 구입비

    2. 페인트 및 방수공사비 / 외벽 도색비용 / 보일러 수리비용

    3. 임차인 퇴거 보상비용 / 택지 초과소유 부담금

    4. 은행대출시 감정비 / 해지비 / 지연에 따른 이자 /  매매계약 해약으로 인한

          위약금

    5. 세입자에게 지출한 철거비용 / 아파트 중도금 선납 시 할인비용

    6. 취득세의 납부지연 가산세 / 연체료 / 주택청약예금의 이자상당액

    7. 오피스텔 비품 구입비

    8. 토지의 하자를 이유로 지급한 비용

4.

 #. 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

    ① 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비

        1. 취득가액

            가. 제94조 제1항의 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항의 경우 취득

                 당시의 기준시가

            나. 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우 매매사례가액, 감정가액 또는 

                 환산가액

        2. 자본적 지출액

        3. 양도비

 #. 소득세법 시행령 제89조 【자산의 취득가액등】

    ① 법 제39조 제2항의 취득가액

        1. 매입가액에 취득세 / 등록세 / 부대비용을 가산한 금액

        2. 생산/건설 등에 의하여 취득한 자산은 취득원가 상당액

 #. 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

    ① 법 제97조 제1항제1호 가목의 실지거래가액

        1. 취득원가 상당액 (현재가치할인차금 포함 / 부당행위계산에 의한

            시가초과액 제외)

        2. 소유권 확보 위하여 소요된 소송비용

        3. 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 이자상당액

            (지연이자 제외)

    ③ 법 제97조 제1항제2호의 자본적지출액

        1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

        2. 소유권을 확보하기 위하여 소요된 소송비용

        3. 양도자산의 용도변경 / 개량 / 이용편의를 위하여 지출한 비용

          3의2. 개발부담금

          3의3. 재건축부담금

 #. 소득세법 시행령 제67조 [즉시상각의제]

    ②  제1항에서 “자본적 지출”이라 함은 사업자가 소유하는 감가상각자산의

         내용 연수를 연장시키거나   당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기

         위하여 지출한 수선비를 말하며, 다음 각호의 1에 규정  하는 것에 대한

          지출을 포함하는 것으로 한다.

        1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조

        2. 엘리베이터 또는 냉난방장치 설치

        3. 빌딩 등의 피난시설 등의 설치

        4. 재해 등으로 인하여 건물, 기계, 설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용  가치가 없는 것의 복구

        5. 기타  개량, 확장, 증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것

 

 #. 소득세법 기본통칙 97-0…3

   【양도차익 계산시 취득가액에 산입하는 필요경비의 범위】

   

    ②  취득가액에는 쟁송으로 인한 명도, 소송, 인지대 등 취득에 소요된 모든 비용을 포함한다. 소송비용은  「민사소송법」이 정하는 소송비용과 변호사의 보수 등 자산의 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된  일체의 경비를 말한다.

[질의내용]

 발코니 새시 시공비용 및 태풍으로 인한 아파트 난방설비 복구비용이 필요경비

 (자본적 지출액)에  해당하는지 여부

 

  1. 양도차익을 계산할 때 필요경비로 보는 자본적 지출 이란

      자산의 내용연수를 연장시키거나 당해  자산의 가치를 현실적으로 증가

     시키기 위하여 지출한 수선비

 

  2.  재해 등으로 건물/기계 등이 멸실/훼손되어 자산의 본래 용도로의 이용가치가

       없는 것의 복구비용  등으로서 실제 지출 사실이 확인되는 경우

      자본적 지출액으로 공제받을 수 있다.

 

  Ryu / http://goo.gl/MWjHM / 2013.05.21