임대 건물 임대인의 수선의무

임대차 목적물의 하자와 수선의무

 

임대차 기간 중 목적물이 파손되거나 하자가 발생한 경우 누가 수선을 해야 하는지를 두고 다툼이 생기는 경우가 있다.

 

민법 제623조는 "임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다"고 규정 임대인에게 수선의무를 지우고 있다.

 

임차인에게는 제634조에서 "임차물의 수리를 요하거나 임차물에 대해 권리를 주장하는 자가 있는 때에는 임차인은 지체없이 임대인에게 이를 통지해야 한다. 그러나 임대인이 이미 이를 안 때에는 그러하지 아니하다"고 규정해 통지의무를 부여하고 있다.

 

하자에 대한 수선의무의 범위에 관해 대법원은

"임대차 계약에서 임대인은 목적물을 계약 존속중 사용, 수익에 필요한 상태를 유지할 의무를 부담하므로, 목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의해 정해진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인이 수선의무를 부담한다"고 하고 있다.

 

  형광등이나 변기의 사소한 수리와 같은 임차인이 별비용을 들이지 않고도 손쉽게 고칠 수 있는 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임차인이 수리해야 한다.

  그러나 대파손의 수리,  기본적 설비 부분의 교체 등 대규모의 수선 (벽 균열,  누수,  보일러 고장 등)이 필요할 때에는 임대인의 수선의무가 면제되지 않으므로 임대인이 비용을 부담해야 한다.

 

#. 동파 사고 발생시 피해 보상 책임 _ 주택의 노후 정도에 따른 가이드라인(참고용)

 

1년 미만: 세입자 100% 부담

1년 이상~2년 미만 세입자 배상액: {구입가-(구입가x0.14)}x1.1

2년 이상~3년 미만 상각률 : 0.29 / 3년 이상~4년 0.43 / 4년 이상~5년 0.57

5년 이상~6년 미만 0.71 / 6년 이상~7년 미만 0.86 / 7년 이상: 상각률 100% (임대인 100% 부담)

 

#. 판례

"임대차계약에 있어서 임대인은 임대차 목적물을 계약 존속 중 그 사용․수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하므로(민법 제623조 등 참조), 임차목적물을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에서 정하여진 목적에 따라 사용․수익할 수 없는 상태로 될 정도라면 수선이 필요한 그러한 상태가 임대인의 귀책사유에 의한 때에는 물론 불가항력과 같이 임대인에게 귀책사유가 없는 사유로 말미암은 때에도 임대인이 그에 대한 수선의무를 부담(대법원 2010. 4. 29. 선고 2009다96984 판결 등 참조) 하고, 이러한 의무를 제대로 이행하지 아니하는 경우에는 임차인은 임대인의 채무불이행을 원인으로 하여 임대차계약을 해지할 수 있다"

 

#. 서울중앙지방법원은 임대인의 수선의무 법리의 전제하에, “창고의 누수는 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이라고는 볼 수 없으므로, 창고의 임대인인 피고로서는 이 사건 창고에 누수가 발생하지 않도록 방지하여 원고로 하여금 이 사건 창고를 그 용도에 맞게 사용 수익하게 할 수선의무를 부담한다고 봄이 상당한 바, 피고는 그가 이러한 수선의무를 불이행함으로써 발생한 이 사건 사고로 인하여 원고가 입은 손해를 배상할 책임 있다.”고 판시